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详细内容

物业合同纠纷案件法律分析

1、案情简介

张某为A小区的业主,A小区为某化工厂还建小区,而建设单位委托该小区所在地街道办选聘物业企业为A小区提供物业管理服务,后街道办于2016年1月与选聘的B物业公司签订了前期物业服务合同,约定由B物业公司为A小区提供前期物业管理服务,另补充约定A小区成立业主委员会后与B物业公司签订物业服务合同。张某因逾期3年未缴纳物业费,B物业公司向法院起诉要求张某立即缴清所欠的3年物业费。(广元律师事务所)

2、法院判决

法院经审理认为,B物业公司与街道办所签订的合同并非为前期物业服务合同,因其并非是与建设单位签订的,其次B物业公司与街道办事处签订的前期物业合同并不符合法律法规所规定的合同签订主体资格,该份合同对张某不具有约束力,最终判决驳回原告B物业公司的诉讼请求,一审判决后,B物业公司不服,上诉至中级人民法院。

中院经审理认为,一审法院所查明的事实与适用法律并无不当,前期物业合同签订主体不符法律法规规定,合同对张某不具有约束力,而B物业公司在合同对张某不具有约束力情况下,也并未提供相应证据主张张某应如何交费,按何种标准交费,最终作出维持原判驳回上诉请求的判决。

3、律师看法

本案中关键问题为合同签订主体问题及合同效力问题。

本案中B物业公司主张物业费之所以未得到法院支持,关键在于与B物业公司签订前期物业合同的相对方不符合法律规定,不具有前期物业合同签订主体资格。

根据我国的物业管理条例以及最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条:建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业企业签订的物业合同,对业主具有约束力。由此可以明确与物业企业签订物业合同的主体是建设单位和业主大会与业主委员会,街道办事处并不是签订物业合同的适格主体;另外《业主大会与业主委员会知道规则》第五十八条:因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责。此规定规定了在特殊情况下,居委会可以代行业委会职责,但是需要有街道办或乡镇人民政府的指导和监督,也就意味着居委会也是可以成为签订物业合同的主体。因此综上,签订物业合同的主体是特定的,只有明确法律法规和司法解释等对于物业及合同的规定,才能避免因合同问题带来的法律风险。(广元律师事务所)

 值得思考的是,是否没有了书面合同就不存在合同关系。《合同法》第三十六条:对于法律、行政法规规定或者当事人约定需要采取书面合同而没有采取书面书面形式,以及签订了书面合同但未经双方当事人签字盖章,只要一方履行了主要义务,另一方接受的,该合同成立。换言之法律认同事实合同关系,虽然合同的签订有些许瑕疵,但只要符合一方履行了主合同义务,对方又予以接受这两个构成要件,该合同就成立生效,对方当事人就会受到合同的约束。如若在没有书面合同或书面合同非因存在无效情形下因某些瑕疵对当事人无约束力的,而己方又履行了合同的主义务,只要可以证明对方接受了己方的履行义务这一事实,就能在法律上保护当事人的权益。但事实合同还是在实务中存在较大的风险,所以尽量还是要有书面合同,而事实合同相当于在无书面合同情况下可能存在的另一“求生路径”。

即使在法律上也无法认可存在事实合同,而已方又确实履行了主合同义务,是否就真的无法主张债权债务关系。根据《民法通则》第九十三条规定:没有法定的或者约定的义务,为避免他人利益受损失进行管理或服务的,有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。因此即使没有合同关系也可因无因管理而产生“债”。无因管理是合法的,其产生的债权也受到法律保护,管理人有权请求受益人偿付必要的费用,但不能要求另外支付报酬。而必要费用包括管理人为管理事物直接支出的费用 ,以及在管理活动中管理人非因自己的过错而受到的直接损失。

而在本案中B物业公司在物业合同对张某无约束力又无法证实存在事实合同关系情况下,可以主张无因管理之债,要求张某及小区内其他业主支付B物业公司因管理而支出的必要费用,挽回部分损失。(广元律师事务所)

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